Stellungnahme des Stadtrates zur Baurechtsvergabe für die Parzelle “Hohberg”, Sitzung Grosser Stadtrat, 9. Mai 2017
1. Kontext und Zusammenfassung der Vorgeschichte
Die Vergabe des Grundstücks GB Nr. 21223 “Hohberg” an der Stettemerstrasse ist Teil der Wohnraumstrategie. Gemäss Beschluss des Grossen Stadtrates vom 18. September 2012 sollte das Grundstück im Rahmen des Entwicklungspaketes 1 zur Überbauung an private Bauträger verkauft werden. Dagegen wurde das Referendum ergriffen und in der Volksabstimmung vom 9. Juni 2013 wurde der Verkauf des Grundstückes knapp abgelehnt.
Der Stadtrat hat anschliessend die Wohnraumstrategie unter Berücksichtigung der demographischen Entwicklung wie auch der finanzpolitischen Lage überprüft und im April 2014 die überarbeitete Strategie präsentiert. Die Vergabe von städtischem Land, ob im Baurecht oder Verkauf, soll als Instrument des Ausgleichs zum privaten Wohnungsbau dienen und auch den gemeinnützigen Wohnungsbau mit einschliessen.
Als Schritt zur Umsetzung der Strategie wurde die Vorlage zur Baurechtsvergabe des Hohberg-Grundstücks im November 2014 vom Stadtrat und im März 2015 vom Grossen Stadtrat verabschiedet. Damit erhielt der Stadtrat den Auftrag, das Grundstück “Hohberg” zu den in der Vorlage festgehaltenen Grundsätzen mit einem Wettbewerb öffentlich auszuschreiben.
2. Wettbewerb
Zur Vergabe des Grundstücks wurde ein einstufiger, öffentlicher, anonymer Studienauftrag gemäss den vom GSR verabschiedeten Bedingungen durchgeführt. Der Zuschlag ging an dasjenige Team, das die Kriterien bezüglich Städtebau, Erschliessung, Ökologie und Gesellschaft am besten erfüllt. Aufgrund des fixierten Baurechtslandwertes war das Preisangebot kein Beurteilungskriterium.
Die insgesamt 8 eingereichten Projekte sind von hoher Qualität. Die Jury hat die Projekte ausführlich geprüft und drei Projekte prämiert.
Das Siegerprojekt “Caran D‘Ache” der “Baugesellschaft Hohberg”, bestehend aus der Leu Rüsi Bau AG und der Neustadt Architekten GmbH, überzeugte die Jury aus verschiedenen Gründen. Besonders hervorzuheben sind die harmonische Einfügung in die bestehende Struktur der Einfamilienhauszeilen am Hang, die gemeinschaftsorientierten Wohn- und Aussenraumqualitäten sowie die beispielhafte Umsetzung der Zielsetzungen bezüglich Umwelt und Energie.
3. Baurechtsbedingungen
Der Landwert basiert auf der Schätzung des AGS vom 2. Oktober 2015. Weil sich im angrenzenden oberen Teil des Hangs eine Trockenwiese von nationaler Bedeutung befindet, musste eine Abparzellierung vorgenommen werden. Zum Schutz der wertvollen Flora und Fauna kann nicht die ganze Bauzone bebaut werden. Die Nutzung des nicht überbaubaren Teils wurde auf die eigentliche Baurechtsfläche transferiert. Beide Flächen fliessen in die Baurechtszinsberechnung zum vollen Preis von 375 Fr./m2 ein.
Weitere wichtige Paramenter des Baurechtsvertrags sind:
- Baurechtsdauer: 100 Jahre
- Heimfallquote 80%
- Anpassungen des Baurechtszinses
- Landwertschätzung alle 10 Jahre
- Dazwischen: Anpassung an Teuerung
Der Baurechtsnehmer macht keine Gemeinnützigkeit geltend, es gibt somit keinen Rabatt auf den Baurechtszins. Durch die Baurechtsvergabe erhält die Stadt während der Baurechtsdauer einen jährlichen Baurechtszins. Dieser beträgt beim aktuellen Referenzzinssatz (von 1.75%) rund 41‘000 Franken.
4. Würdigung aus Sicht des Stadtrates
Mit dem Beschluss zur Abgabe der Parzelle “Hohberg” im Baurecht hat der GSR bereits im März 2015 den Grundsatzentscheid zur Vergabe und zu den Vergabebedingungen gefällt. Mit der vorliegenden Vorlage werden nun die Ergebnisse des Vergabeverfahrens präsentiert und die Vergabe an die Sieger des Wettbewerbs beantragt.
Das Verfahren, das auch beim Baurecht “Schönbühl” so angewendet wurde, hat sich bewährt. Mit dem Wettbewerb konnte ein Projekt ausgewählt werden, das die Zielsetzungen der Wohnraumstrategie und den Vorgaben für das Grundstück Hohberg optimal entspricht. Das Projekt schafft attraktiven Wohnraum und stellt eine qualitätsvolle Entwicklung sicher. Die Baurechtszinskonditionen erachten wir als fair und entsprechen den Richtlinien bzw. der entwickelten Usanz.
Aus diesen Gründen bitte ich Sie im Namen des Stadtrates, der Vorlage zuzustimmen.