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Bau­rechts­ver­ga­be “Hoh­berg”

Stel­lung­nah­me des Stadt­ra­tes zur Bau­rechts­ver­ga­be für die Par­zel­le “Hoh­berg”, Sit­zung Gros­ser Stadt­rat, 9. Mai 2017

1.    Kon­text und Zusam­men­fas­sung der Vor­ge­schich­te

Die Ver­ga­be des Grund­stücks GB Nr. 21223 “Hoh­berg” an der Stettem­er­stras­se ist Teil der Wohn­raum­stra­te­gie.  Gemäss Beschluss des Gros­sen Stadt­ra­tes vom 18. Sep­tem­ber 2012 soll­te das Grund­stück im Rah­men des Ent­wick­lungs­pa­ke­tes 1 zur Über­bau­ung an pri­va­te Bau­trä­ger ver­kauft wer­den. Dage­gen wur­de das Refe­ren­dum ergrif­fen und in der Volks­ab­stim­mung vom 9. Juni 2013 wur­de der Ver­kauf des Grund­stü­ckes knapp abge­lehnt.

Der Stadt­rat hat anschlies­send die Wohn­raum­stra­te­gie unter Berück­sich­ti­gung der demo­gra­phi­schen Ent­wick­lung wie auch der finanz­po­li­ti­schen Lage über­prüft und im April 2014 die über­ar­bei­te­te Stra­te­gie prä­sen­tiert. Die Ver­ga­be von städ­ti­schem Land, ob im Bau­recht oder Ver­kauf, soll als Instru­ment des Aus­gleichs zum pri­va­ten Woh­nungs­bau die­nen und auch den gemein­nüt­zi­gen Woh­nungs­bau mit ein­schlies­sen.

Als Schritt zur Umset­zung der Stra­te­gie wur­de die Vor­la­ge zur Bau­rechts­ver­ga­be des Hohberg-Grundstücks im Novem­ber 2014 vom Stadt­rat und im März 2015 vom Gros­sen Stadt­rat ver­ab­schie­det. Damit erhielt der Stadt­rat den Auf­trag, das Grund­stück “Hoh­berg” zu den in der Vor­la­ge fest­ge­hal­te­nen Grund­sät­zen mit einem Wett­be­werb öffent­lich aus­zu­schrei­ben.

2.    Wett­be­werb

Zur Ver­ga­be des Grund­stücks wur­de ein ein­stu­fi­ger, öffent­li­cher, anony­mer Stu­di­en­auf­trag gemäss den vom GSR ver­ab­schie­de­ten Bedin­gun­gen durch­ge­führt. Der Zuschlag ging an das­je­ni­ge Team, das die Kri­te­ri­en bezüg­lich Städ­te­bau, Erschlies­sung, Öko­lo­gie und Gesell­schaft  am bes­ten erfüllt. Auf­grund des fixier­ten Bau­rechts­land­wer­tes war das Preis­an­ge­bot kein Beur­tei­lungs­kri­te­ri­um.

Die ins­ge­samt 8 ein­ge­reich­ten Pro­jek­te sind von hoher Qua­li­tät. Die Jury hat die Pro­jek­te aus­führ­lich geprüft und drei Pro­jek­te prä­miert.

Das Sie­ger­pro­jekt “Caran D‘Ache” der “Bau­ge­sell­schaft Hoh­berg”, bestehend aus der Leu Rüsi Bau AG und der Neu­stadt Archi­tek­ten GmbH, über­zeug­te die Jury aus ver­schie­de­nen Grün­den. Beson­ders her­vor­zu­he­ben sind die har­mo­ni­sche Ein­fü­gung in die bestehen­de Struk­tur der Ein­fa­mi­li­en­haus­zei­len am Hang, die gemein­schafts­ori­en­tier­ten Wohn- und Aussenraum­qualitäten sowie die bei­spiel­haf­te Umset­zung der Ziel­set­zun­gen bezüg­lich Umwelt und Ener­gie.

3.    Bau­rechts­be­din­gun­gen

Der Land­wert basiert auf der Schät­zung des AGS vom 2. Okto­ber 2015. Weil sich im angren­zen­den obe­ren Teil des Hangs eine Tro­cken­wie­se von natio­na­ler Bedeu­tung befin­det, muss­te eine Abpar­zel­lie­rung vor­ge­nom­men wer­den. Zum Schutz der wert­vol­len Flo­ra und Fau­na kann nicht die gan­ze Bau­zo­ne bebaut wer­den. Die Nut­zung des nicht über­bau­ba­ren Teils wur­de auf die eigent­li­che Bau­rechts­flä­che trans­fe­riert. Bei­de Flä­chen flies­sen in die Bau­rechts­zins­be­rech­nung zum vol­len Preis von 375 Fr./m2 ein.

Wei­te­re wich­ti­ge Para­men­ter des Bau­rechts­ver­trags sind:

  • Bau­rechts­dau­er: 100 Jah­re
  • Heim­fall­quo­te 80%
  • Anpas­sun­gen des Bau­rechts­zin­ses
    • Land­wert­schät­zung alle 10 Jah­re
    • Dazwi­schen: Anpas­sung an Teue­rung

Der Bau­rechts­neh­mer macht kei­ne Gemein­nüt­zig­keit gel­tend, es gibt somit kei­nen Rabatt auf den Bau­rechts­zins. Durch die Bau­rechts­ver­ga­be erhält die Stadt wäh­rend der Bau­rechts­dau­er einen jähr­li­chen Bau­rechts­zins. Die­ser beträgt beim aktu­el­len Refe­renzz­ins­satz (von 1.75%) rund 41‘000 Fran­ken.

4.    Wür­di­gung aus Sicht des Stadt­ra­tes

Mit dem Beschluss zur Abga­be der Par­zel­le “Hoh­berg” im Bau­recht hat der GSR bereits im März 2015 den Grund­satz­ent­scheid zur Ver­ga­be und zu den Ver­ga­be­be­din­gun­gen gefällt. Mit der vor­lie­gen­den Vor­la­ge wer­den nun die Ergeb­nis­se des Ver­ga­be­ver­fah­rens prä­sen­tiert und die Ver­ga­be an die Sie­ger des Wett­be­werbs bean­tragt.

Das Ver­fah­ren, das auch beim Bau­recht “Schön­bühl” so ange­wen­det wur­de, hat sich bewährt. Mit dem Wett­be­werb konn­te ein Pro­jekt aus­ge­wählt wer­den, das die Ziel­set­zun­gen der Wohn­raum­stra­te­gie und den Vor­ga­ben für das Grund­stück Hoh­berg opti­mal ent­spricht. Das Pro­jekt schafft attrak­ti­ven Wohn­raum und stellt eine qua­li­täts­vol­le Ent­wick­lung sicher. Die Bau­rechts­zins­kon­di­tio­nen erach­ten wir als fair und ent­spre­chen den Richt­li­ni­en bzw. der ent­wi­ckel­ten Usanz.

Aus die­sen Grün­den bit­te ich Sie im Namen des Stadt­ra­tes, der Vor­la­ge zuzu­stim­men.