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Stadtratswahlen Schaffhausen 2016, Katrin Bernath, Grünliberale
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Ebnat West soll ent­wi­ckelt und belebt wer­den

Das Gebiet Ebnat West liegt heu­te gröss­ten­teils in der Indus­trie­zo­ne mit Dienst­leis­tun­gen. Dank der Nähe zur Alt­stadt und den Wohn­quar­tie­ren ver­fügt es über gros­ses Ent­wick­lungs­po­ten­zi­al und ist von städ­te­bau­li­cher Bedeu­tung. Das Gebiet soll zu einem gemischt genutz­ten Stadt­teil ent­wi­ckelt und dadurch belebt wer­den. Dazu wur­de mit pri­va­ten Grund­ei­gen­tü­mern eine gemein­sa­me Ent­wick­lungs­pla­nung durch­ge­führt. Der Stadt­rat hat am 27. Novem­ber 2018 dem Gros­sen Stadt­rat eine Vor­la­ge zur Bauordnungs- und Zonen­plan­än­de­rung vor­ge­legt. Nach der Bera­tung in der Bau­fach­kom­mis­si­on hat der Gros­se Stadt­rat der Vor­la­ge am 19. Febru­ar 2019 mit 34:0 Stim­men zuge­stimmt.

Das Gebiet Ebnat West ist eines der soge­nann­ten Trans­for­ma­ti­ons­ge­bie­te, die im Richt­plan Sied­lung der Stadt Schaff­hau­sen aus­ge­wie­sen wer­den. Dabei han­delt es sich um Gebie­te mit gros­sem Ent­wick­lungs­po­ten­zi­al. Die­ses Poten­zi­al kann aber nur rea­li­siert wer­den, wenn die Rah­men­be­din­gun­gen für die bau­li­chen Ent­wick­lun­gen ange­passt wer­den. Das Gebiet Ebnat West ist auf­grund der topo­gra­phi­schen Lage und der Tor­si­tua­ti­on zum Indus­trie­quar­tier Herb­lin­ger­tal von gros­ser städ­te­bau­li­cher Bedeu­tung. Das Are­al ver­fügt dank der Nähe zur Alt­stadt und zum umlie­gen­den Wohn­quar­tier über ein gros­ses Poten­zi­al. In sei­ner Vor­la­ge an den Gros­sen Stadt­rat bean­tragt der Stadt­rat die Ergän­zung der Bau­ord­nung um die Son­der­zo­ne „Ebnat West“ und die Zonen­plan­än­de­rung Nr. 17 „Son­der­zo­ne Ebnat West“.

Die Ergän­zung der Bau­ord­nung schafft zusam­men mit der Zonen­plan­än­de­rung die Rah­men­be­din­gun­gen, um das Gebiet Ebnat West neu aus­rich­ten zu kön­nen. Die Neu­aus­rich­tung folgt der Stra­te­gie zur Innen­ent­wick­lung, indem unter­nutz­te, zen­tral gele­ge­ne Gebie­te belebt und in ange­mes­se­nem Umfang ver­dich­tet wer­den. Auch ent­spricht sie dem Bedürf­nis der betrof­fe­nen Eigen­tü­mer, ihre Grund­stü­cke auf­zu­wer­ten.

Für gemisch­te Nut­zung geeig­net

Ein Anstoss für die Ent­wick­lung des Gebiets ist das Bedürf­nis von Eigen­tü­mern, eine stär­ker durch­misch­te Nut­zung zu rea­li­sie­ren, d. h. einen höhe­ren Wohn­an­teil. Heu­te ist das Gebiet in der Indus­trie­zo­ne mit Dienst­leis­tun­gen bzw. zu einem klei­ne­ren Anteil in der Gewerbe- und Wohn­zo­ne.

Zur Aus­lo­tung der ange­mes­se­nen raum­pla­ne­ri­schen und städ­te­bau­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen wur­de im Janu­ar 2016 eine Test­pla­nung unter Mit­wir­kung von fünf pri­va­ten Grund­ei­gen­tü­mern und der Stadt initi­iert. Im Rah­men die­ser Pla­nung wur­de eine städ­te­bau­li­che Struk­tur für das Gesamt­are­al ent­wor­fen und auf­ge­zeigt, wie die Teil­be­rei­che in Bezug auf Bebau­ung, Frei­raum, Nut­zung und Erschlies­sung ent­wi­ckelt wer­den kön­nen, ohne bestehen­de und gut funk­tio­nie­ren­de Nut­zun­gen zu gefähr­den. Die Pla­nung hat gezeigt, dass das Gebiet sich für eine dich­te Bebau­ung mit gemisch­ter Nut­zung eig­net.

Es wird eine Misch­nut­zung, bestehend aus Dienst­leis­tung, Gewer­be und Woh­nen ange­strebt. Der Nut­zungs­mix sieht min­des­tens 40 % Gewerbe/Dienstleistung und max. 60 % Woh­nen vor. Gemäss Schät­zun­gen kann gesamt­haft Raum für rund 550 Arbeits­plät­ze und Wohn­raum für 450 Per­so­nen geschaf­fen wer­den.

Die Pla­nung teilt das Gebiet in ver­schie­de­ne Bau­fel­der, die durch gemein­sa­me Frei- und Erschlies­sungs­räu­me ver­bun­den sind. Die ver­schie­de­nen Bau­fel­der sol­len unab­hän­gig von­ein­an­der ent­wi­ckelt wer­den kön­nen. Zur Gewähr­leis­tung einer gemein­sa­men Gestal­tung der Frei- und Erschlies­sungs­räu­me sowie für ein gemein­sa­mes Ener­gie­kon­zept wur­de ein städ­te­bau­li­cher Ver­trag abge­schlos­sen, der jedoch nicht Bestand­teil der Vor­la­ge ist.

Ände­rung von Bau­ord­nung und Zonen­plan

Gegen­stand der Vor­la­ge ist die Ergän­zung der Bau­ord­nung mit der Son­der­zo­ne Ebnat West und die ent­spre­chen­de Zonen­plan­än­de­rung Nr. 17 Son­der­zo­ne Ebnat West. Die Zonen­plan­än­de­rung umfasst eine Flä­che von rund 48´000 m², die heu­te der Indus­trie­zo­ne mit Dienst­leis­tun­gen und zu einem gerin­ge­ren Teil der Gewerbe- und Wohn­zo­ne zuge­wie­sen ist. Neu soll das Gebiet in die Son­der­zo­ne Ebnat West über­führt wer­den. Über die gesam­te Son­der­zo­ne wird eine Quar­tier­plan­pflicht erlas­sen. Die Bau­ord­nung wird durch zwei neue Arti­kel ergänzt.

Die neue Son­der­zo­ne ist bestimmt für gemisch­te Nut­zun­gen. Die zuläs­si­gen Nut­zun­gen wer­den im neu­en Art. 44c Abs. 2 der Bau­ord­nung fest­ge­hal­ten.

Im zwei­ten neu­en Arti­kel 44d wer­den beson­de­re Vor­schrif­ten für die­se Son­der­zo­ne gemacht. Dabei geht es zum einen um das wei­te­re Pla­nungs­ver­fah­ren, bei dem Rah­men­plä­ne und Quar­tier­plä­ne erar­bei­tet wer­den. Zum ande­ren wer­den Vor­schrif­ten zur Höhe und Dich­te, zu Grenz­ab­stän­den und zum Grün­an­teil gemacht. Die Gebäu­de­hö­he ist ein wich­ti­ges The­ma. Zum Aus­lo­ten, wo wel­che Höhe ver­träg­lich ist und wel­che wei­te­ren städ­te­bau­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen zu berück­sich­ti­gen sind, wur­de zusam­men mit den Eigen­tü­mern eine Test­pla­nung durch­ge­führt. Die Ergeb­nis­se die­ser Test­pla­nung bil­den die Grund­la­ge für den Rah­men­plan, der behör­den­ver­bind­lich ist. Im Rah­men­plan wird fest­ge­legt, wo die Bau­fel­der sind und wo der Frei­raum, wel­che Gebäu­de erhal­ten wer­den sol­len, wo Hoch­äu­ser mög­lich sind, wie das Are­al erschlos­sen wer­den soll usw.

Mit der Ände­rung der Bau­ord­nung und des Zonen­plans wer­den die über­ge­ord­ne­ten Bestim­mun­gen für das Bau­en in der neu­en Son­der­zo­ne auch eigen­tü­mer­ver­bind­lich fest­ge­legt.

Die for­mel­le Vor­prü­fung der Bauordnungs- und Zonen­plan­än­de­rung durch den Kan­ton erfolg­te vor der öffent­li­chen Auf­la­ge. Die Zonen­plan­än­de­rung Nr. 17 Son­der­zo­ne Ebnat West wur­de vom 21. Sep­tem­ber bis am 21. Okto­ber 2018 öffent­lich auf­ge­legt. Wäh­rend die­ser Zeit hat­te die Bevöl­ke­rung Gele­gen­heit, zur geplan­ten Zonen­plan­än­de­rung Stel­lung zu neh­men und Vor­schlä­ge sowie Anträ­ge an den Stadt­rat zu rich­ten. Es gin­gen kei­ne Ein­wen­dun­gen ein.

Wür­di­gung

Die über­ge­ord­ne­ten Zie­le der Raum­pla­nung pos­tu­lie­ren einen haus­häl­te­ri­schen Umgang mit dem Boden und damit eine Ver­dich­tung im bestehen­den Sied­lungs­raum. Damit dabei die Qua­li­tä­ten der Stadt und der ein­zel­nen Quar­tie­re nicht ver­lo­ren gehen, ist bei die­ser Ent­wick­lung auf die jewei­li­gen Gege­ben­hei­ten Rück­sicht zu neh­men. Im gera­de erst ver­ab­schie­de­ten Richt­plan Sied­lung der Stadt Schaff­hau­sen wird auf­ge­zeigt, dass wir eine dif­fe­ren­zier­te Bebau­ung­s­truk­tur anstre­ben. Die Ver­dich­tung soll in ers­ter Linie in bereits dicht bebau­ten und gut erschlos­se­nen Gebie­ten statt­fin­den. So wird im Ebnat West mit der Son­der­zo­ne eine hohe Raum­nut­zer­dich­te mög­lich. Im Gegen­zug wer­den die Dich­ten in den rei­nen Wohn­quar­tie­ren auch zukünf­tig tie­fer blei­ben.

Die Zonen­plan­än­de­rung gibt den Eigen­tü­mern mehr Spiel­raum für die Ent­wick­lung, ins­be­son­de­re ist ein höhe­rer Wohn­an­teil mög­lich. Der Nut­zungs­mix sieht min­des­tens 40 % Gewerbe/Dienstleistung und max. 60 % Woh­nen vor. Gemäss Schät­zun­gen kann gesamt­haft Raum für rund 550 Arbeits­plät­ze und Wohn­raum für 450 Per­so­nen geschaf­fen wer­den.

Gleich­zei­tig wer­den mit der Son­der­zo­ne auch kla­re Bestim­mun­gen für die Ent­wick­lung fest­ge­legt. Die­se Rah­men­be­din­gun­gen gel­ten für alle Eigen­tü­mer im Are­al Ebnat West. Im gemein­sam durch­ge­führ­ten Pro­zess wer­den auch die Aus­sen­räu­me und die Erschlies­sung gemein­sam geplant. So kön­nen die unter­schied­li­chen Inter­es­sen auf­ein­an­der abge­stimmt wer­den.

Die Pla­nung in einem bereits gebau­ten und sehr viel­sei­tig genutz­ten Gebiet ist natür­lich viel anspruchs­vol­ler als die Pla­nung auf der grü­nen Wie­se. Das Vor­ge­hen im Ebnat West zeigt aber auch, dass ein sol­cher Pla­nungs­pro­zess zu breit abge­stütz­ten Ergeb­nis­sen führt und dazu bei­trägt, die ver­schie­de­nen Inter­es­sen mög­lichst gut auf­ein­an­der abzu­stim­men. Als kri­ti­scher Punkt kann ein­ge­bracht wer­den, dass Industrie- und Gewer­be­land für Wohn­zwe­cke umge­nutzt wird. Dies kann und soll nicht über­all so mög­lich sein, ist zu einem gewis­sen Teil aber gewünscht, ins­be­son­de­re an einer zen­trums­na­hen und direkt an die Wohn­zo­ne angren­zen­den Lage wie hier im Ebnat West.

Link zur Vor­la­ge

Link zur Debat­te im Gros­sen Stadt­rat