Das Gebiet Ebnat West liegt heute grösstenteils in der Industriezone mit Dienstleistungen. Dank der Nähe zur Altstadt und den Wohnquartieren verfügt es über grosses Entwicklungspotenzial und ist von städtebaulicher Bedeutung. Das Gebiet soll zu einem gemischt genutzten Stadtteil entwickelt und dadurch belebt werden. Dazu wurde mit privaten Grundeigentümern eine gemeinsame Entwicklungsplanung durchgeführt. Der Stadtrat hat am 27. November 2018 dem Grossen Stadtrat eine Vorlage zur Bauordnungs- und Zonenplanänderung vorgelegt. Nach der Beratung in der Baufachkommission hat der Grosse Stadtrat der Vorlage am 19. Februar 2019 mit 34:0 Stimmen zugestimmt.
Das Gebiet Ebnat West ist eines der sogenannten Transformationsgebiete, die im Richtplan Siedlung der Stadt Schaffhausen ausgewiesen werden. Dabei handelt es sich um Gebiete mit grossem Entwicklungspotenzial. Dieses Potenzial kann aber nur realisiert werden, wenn die Rahmenbedingungen für die baulichen Entwicklungen angepasst werden. Das Gebiet Ebnat West ist aufgrund der topographischen Lage und der Torsituation zum Industriequartier Herblingertal von grosser städtebaulicher Bedeutung. Das Areal verfügt dank der Nähe zur Altstadt und zum umliegenden Wohnquartier über ein grosses Potenzial. In seiner Vorlage an den Grossen Stadtrat beantragt der Stadtrat die Ergänzung der Bauordnung um die Sonderzone „Ebnat West“ und die Zonenplanänderung Nr. 17 „Sonderzone Ebnat West“.
Die Ergänzung der Bauordnung schafft zusammen mit der Zonenplanänderung die Rahmenbedingungen, um das Gebiet Ebnat West neu ausrichten zu können. Die Neuausrichtung folgt der Strategie zur Innenentwicklung, indem unternutzte, zentral gelegene Gebiete belebt und in angemessenem Umfang verdichtet werden. Auch entspricht sie dem Bedürfnis der betroffenen Eigentümer, ihre Grundstücke aufzuwerten.
Für gemischte Nutzung geeignet
Ein Anstoss für die Entwicklung des Gebiets ist das Bedürfnis von Eigentümern, eine stärker durchmischte Nutzung zu realisieren, d. h. einen höheren Wohnanteil. Heute ist das Gebiet in der Industriezone mit Dienstleistungen bzw. zu einem kleineren Anteil in der Gewerbe- und Wohnzone.
Zur Auslotung der angemessenen raumplanerischen und städtebaulichen Rahmenbedingungen wurde im Januar 2016 eine Testplanung unter Mitwirkung von fünf privaten Grundeigentümern und der Stadt initiiert. Im Rahmen dieser Planung wurde eine städtebauliche Struktur für das Gesamtareal entworfen und aufgezeigt, wie die Teilbereiche in Bezug auf Bebauung, Freiraum, Nutzung und Erschliessung entwickelt werden können, ohne bestehende und gut funktionierende Nutzungen zu gefährden. Die Planung hat gezeigt, dass das Gebiet sich für eine dichte Bebauung mit gemischter Nutzung eignet.
Es wird eine Mischnutzung, bestehend aus Dienstleistung, Gewerbe und Wohnen angestrebt. Der Nutzungsmix sieht mindestens 40 % Gewerbe/Dienstleistung und max. 60 % Wohnen vor. Gemäss Schätzungen kann gesamthaft Raum für rund 550 Arbeitsplätze und Wohnraum für 450 Personen geschaffen werden.
Die Planung teilt das Gebiet in verschiedene Baufelder, die durch gemeinsame Frei- und Erschliessungsräume verbunden sind. Die verschiedenen Baufelder sollen unabhängig voneinander entwickelt werden können. Zur Gewährleistung einer gemeinsamen Gestaltung der Frei- und Erschliessungsräume sowie für ein gemeinsames Energiekonzept wurde ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen, der jedoch nicht Bestandteil der Vorlage ist.
Änderung von Bauordnung und Zonenplan
Gegenstand der Vorlage ist die Ergänzung der Bauordnung mit der Sonderzone Ebnat West und die entsprechende Zonenplanänderung Nr. 17 Sonderzone Ebnat West. Die Zonenplanänderung umfasst eine Fläche von rund 48´000 m², die heute der Industriezone mit Dienstleistungen und zu einem geringeren Teil der Gewerbe- und Wohnzone zugewiesen ist. Neu soll das Gebiet in die Sonderzone Ebnat West überführt werden. Über die gesamte Sonderzone wird eine Quartierplanpflicht erlassen. Die Bauordnung wird durch zwei neue Artikel ergänzt.
Die neue Sonderzone ist bestimmt für gemischte Nutzungen. Die zulässigen Nutzungen werden im neuen Art. 44c Abs. 2 der Bauordnung festgehalten.
Im zweiten neuen Artikel 44d werden besondere Vorschriften für diese Sonderzone gemacht. Dabei geht es zum einen um das weitere Planungsverfahren, bei dem Rahmenpläne und Quartierpläne erarbeitet werden. Zum anderen werden Vorschriften zur Höhe und Dichte, zu Grenzabständen und zum Grünanteil gemacht. Die Gebäudehöhe ist ein wichtiges Thema. Zum Ausloten, wo welche Höhe verträglich ist und welche weiteren städtebaulichen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen sind, wurde zusammen mit den Eigentümern eine Testplanung durchgeführt. Die Ergebnisse dieser Testplanung bilden die Grundlage für den Rahmenplan, der behördenverbindlich ist. Im Rahmenplan wird festgelegt, wo die Baufelder sind und wo der Freiraum, welche Gebäude erhalten werden sollen, wo Hochäuser möglich sind, wie das Areal erschlossen werden soll usw.
Mit der Änderung der Bauordnung und des Zonenplans werden die übergeordneten Bestimmungen für das Bauen in der neuen Sonderzone auch eigentümerverbindlich festgelegt.
Die formelle Vorprüfung der Bauordnungs- und Zonenplanänderung durch den Kanton erfolgte vor der öffentlichen Auflage. Die Zonenplanänderung Nr. 17 Sonderzone Ebnat West wurde vom 21. September bis am 21. Oktober 2018 öffentlich aufgelegt. Während dieser Zeit hatte die Bevölkerung Gelegenheit, zur geplanten Zonenplanänderung Stellung zu nehmen und Vorschläge sowie Anträge an den Stadtrat zu richten. Es gingen keine Einwendungen ein.
Würdigung
Die übergeordneten Ziele der Raumplanung postulieren einen haushälterischen Umgang mit dem Boden und damit eine Verdichtung im bestehenden Siedlungsraum. Damit dabei die Qualitäten der Stadt und der einzelnen Quartiere nicht verloren gehen, ist bei dieser Entwicklung auf die jeweiligen Gegebenheiten Rücksicht zu nehmen. Im gerade erst verabschiedeten Richtplan Siedlung der Stadt Schaffhausen wird aufgezeigt, dass wir eine differenzierte Bebauungstruktur anstreben. Die Verdichtung soll in erster Linie in bereits dicht bebauten und gut erschlossenen Gebieten stattfinden. So wird im Ebnat West mit der Sonderzone eine hohe Raumnutzerdichte möglich. Im Gegenzug werden die Dichten in den reinen Wohnquartieren auch zukünftig tiefer bleiben.
Die Zonenplanänderung gibt den Eigentümern mehr Spielraum für die Entwicklung, insbesondere ist ein höherer Wohnanteil möglich. Der Nutzungsmix sieht mindestens 40 % Gewerbe/Dienstleistung und max. 60 % Wohnen vor. Gemäss Schätzungen kann gesamthaft Raum für rund 550 Arbeitsplätze und Wohnraum für 450 Personen geschaffen werden.
Gleichzeitig werden mit der Sonderzone auch klare Bestimmungen für die Entwicklung festgelegt. Diese Rahmenbedingungen gelten für alle Eigentümer im Areal Ebnat West. Im gemeinsam durchgeführten Prozess werden auch die Aussenräume und die Erschliessung gemeinsam geplant. So können die unterschiedlichen Interessen aufeinander abgestimmt werden.
Die Planung in einem bereits gebauten und sehr vielseitig genutzten Gebiet ist natürlich viel anspruchsvoller als die Planung auf der grünen Wiese. Das Vorgehen im Ebnat West zeigt aber auch, dass ein solcher Planungsprozess zu breit abgestützten Ergebnissen führt und dazu beiträgt, die verschiedenen Interessen möglichst gut aufeinander abzustimmen. Als kritischer Punkt kann eingebracht werden, dass Industrie- und Gewerbeland für Wohnzwecke umgenutzt wird. Dies kann und soll nicht überall so möglich sein, ist zu einem gewissen Teil aber gewünscht, insbesondere an einer zentrumsnahen und direkt an die Wohnzone angrenzenden Lage wie hier im Ebnat West.