Stellungnahme des Stadtrats zum Postulat von René Schmidt «GEAK Ausweise für städtische Liegenschaften» für die Sitzung des Grossen Stadtrats vom 8. Dezember 2020
Mit dem Postulat wird der Stadtrat beauftragt, die Energieeffizienz der städtischen Liegenschaften zu überprüfen und abzuklären, ob mit dem Gebäudeausweis der Kantone insbesondere für die städtischen Liegenschaften im Finanzvermögen ein umfassendes System zur Beurteilung und Verbesserung der Energieeffizienz und der Unterhaltsplanung einzuführen sei. Der Stadtrat nimmt wie folgt Stellung:
1. Allgemeine Informationen zum GEAK
Was ist ein GEAK?
Der GEAK - Abkürzung für Gebäudeausweis der Kantone - zeigt, wie viel Energie ein Gebäude benötigt. Er ermöglicht damit den Vergleich mit anderen Gebäuden der gleichen Nutzungsart. Der GEAK Plus umfasst zusätzlich einen Beratungsbericht mit Vorschlägen für passende Sanierungsmassnahmen. Dieser Gesamtüberblick zeigt, welche Massnahmen die grösste Wirkung im Verhältnis zu Kosten erzielen. Bei Neubauten dient der GEAK dazu, Planungswerte von Bauprojekten dem effektiven späteren Energieverbrauch gegenüberzustellen. In den folgenden Ausführungen geht es jeweils um den GEAK Plus.
Wann ist es sinnvoll, einen GEAK Plus zu erstellen?
Der GEAK Plus objektiviert in standardisierter und von den Kantonen anerkannter Form den energetischen Zustand und mögliche Massnahmen. Die Erstellung eines GEAK Plus ist insbesondere im Hinblick auf umfangreichere Sanierungen eines Gebäudes sinnvoll. Wenn die Gebäudesanierung über das Energie-Förderprogramm finanziell unterstützt wird, ist der GEAK Plus ab einem Förderbeitrag von 10’000.00 Franken Pflicht, ausser wenn eine Gesamtsanierung nach Minergie erfolgt. Der GEAK muss dem Fördergesuch beigelegt werden, damit die beantragten Mittel für Gebäudehülle, Heizung etc. bewilligt werden. Durch dieses Vorgehen wird sichergestellt, dass im Vorfeld einer umfangreichen Gebäudesanierung eine Analyse der Gebäudesubstanz stattfindet und durchdachte Sanierungslösungen für das Gebäude erarbeitet werden. Die Informationen zum energetischen Zustand und möglichen Massnahmen werden im GEAK in standardisierter Form erarbeitet. Für Fachpersonen der Bau-und Immobilienbranche können diese Grundlagen auch in einer anderen Form aufbereitet werden und bei einer umfassenden Gesamtplanung können die Informationen auch ohne GEAK erarbeitet werden. Die Erstellung eines GEAK kann dann trotzdem vorteilhaft sein, wenn dies als Voraussetzung für Förderbeiträge verlangt wird.
Wer finanziert einen GEAK?
Die Erstellungskosten des GEAK können je nach Detaillierungsgrad und Aufwand der Berechnungen variieren. Die Kosten eines GEAK sind vom Gebäudeeigentümer zu tragen. Der Kanton Schaffhausen stellt jedoch finanzielle Fördermittel für die Erstellung eines GEAK Plus zur Verfügung. Diese betragen bei Ein-und Zweifamilienhäusern 1’000.00 Franken, bei Mehrfamilienhäusern 1’500.00 Franken und bei Hotels, Verwaltungsgebäuden, Schulen, Restaurants 2’000.00 Franken. Die Kostenbeteiligung des Kantons liegt bei maximal 50%.
2. Energetische Sanierungen bei städtischen Liegenschaften
Als Energiestadt Gold hat für die Stadt Schaffhausen der effiziente und umwelt-schonende Umgang mit Energie höchste Priorität. Für einen effektiven und effizienten Einsatz der Mittel für Gebäudesanierungen sind Grundlagen zu folgenden zwei Punkten notwendig:
Wo ist eine energetische Gebäudesanierung notwendig?
Bei den grösseren Gebäuden im Verwaltungsvermögen (ab 1 Mio. Franken Versicherungswert) wird der Gebäudezustand regelmässig erfasst und bewertet. Die Auswertung erfolgt mittels der Software Stratus; damit kann der ideale Instandsetzungszeitpunkt ermittelt werden. Eine weitere Grundlage liefert die Energiebuchhaltung. Die jährlichen Verbrauchsdaten für Wärme, Strom und Wasser werden vom Hochbauamt erfasst und ausgewertet. Für die Auswertung sind neben den Verbrauchsdaten auch die Energiebezugsfläche, Nutzungsart, Baujahr und Baukomplexität massgebend. Anhand dieser Daten werden die Energiekennzahlen errechnet und mit Benchmarksvergleichen. Dadurch ist ersichtlich, welche Gebäude in welchem energetischen Zustand sind und wo Handlungsbedarf besteht.
Welche Massnahmen sind notwendig und welche Wirkung haben verschiedene Massnahmen?
Die gesetzlichen Vorgaben und die generellen städtischen Zielsetzungen und Standards für Neubauten und Sanierungen im städtischen Einflussbereich werden in der Richtlinie Energie und Bauökologie zusammengefasst. Welche Massnahmen bei einzelnen Gebäuden angezeigt sind, wird jeweils im Einzelfall geprüft. Wann immer möglich wird versucht, ein Gebäude, das in einem schlechten baulichen Zustand ist, auch energetisch zu sanieren. Hierbei ergeben sich die sowohl wirtschaftlich als auch bautechnisch optimalen Projekte. Eine Grundlage für die Entwicklung sinnvoller Massnahmen ist auch der GEAK Plus. Er zeigt die Veränderungen auf, die sich durch verschiedene Sanierungsmassnahmen ergeben würden. Beispielsweise kann berechnet werden, wie sich durch Einbau neuer Fenster oder einer Dachdämmung der Energieverbrauch reduziert. Darüber hinaus kann berechnet werden, mit welchen Kosten diese Massnahmen verbunden sind, wie die Energiekosten reduziert werden und welche Fördermittel zur Verfügung stehen.
3. GEAK für städtische Gebäude
Gebäude im Verwaltungsvermögen
Dank der Erfassung der einzelnen Gebäude im Verwaltungsvermögen und deren qualitativen Klassifizierung ist es dem Hochbauamt möglich, die notwendigen Massnahmen zu planen und zeitlich zu koordinieren. Alle Gebäudebestandteile sind in ihrem Lebenszyklus erfasst und die Sanierungsmassnahmen können anhand des Versicherungs- und Zeitwerts der Gebäude in einer finanziellen und zeitlichen Abfolge dargestellt werden. Steht nun eine umfassende Sanierung an, bei der die gebäudetechnischen Anlagen oder eine Fassadensanierung inklusive Fenster im Fokus stehen, so kommt der GEAK Plus zum Einsatz. Dies gilt insbesondere für Fälle, in denen eine Sanierung nach Minergie nicht möglich und ein GEAK Plus Voraussetzung für Förderbeiträge ist.
Als Beispiel wurde für die Turnhallensanierung im “Kreuzgut” ein GEAK erstellt, weil davon ausgegangen wurde, dass eine Minergie Zertifizierung nicht erreicht werden kann. Bei der weiteren Prüfung hat sich herausgestellt, dass eine Zertifizierung nach Minergie doch möglich ist. So konnten die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden und die Stadt profitierte von höheren Förderbeiträgen.
Aktuell wurden sechs GEAK Plus in Auftrag gegeben oder sind bereits fertiggestellt. Auslöser war bei drei Objekten der bevorstehende Ersatz der fossilen Heizungsanlage (Kiga “Bocksriet”, Kiga “Buchthalen” und Kiga “Geissberg”), bei zwei Objekten eine bevorstehende Fassadensanierung (Kiga “Hemmental” und Kiga “Sonnenberg”) und bei einem Objekt der überdurchschnittliche Energiebedarf (Kirche “Steig”). Dank dem GEAK Plus hat das Hochbauamt einen professionellen Beratungsbericht, der Fakten zur Gebäudeeffizienz, Sanierungsvarianten, Investitionskosten, Energieeinsparungen, Wirtschaftlichkeit und mögliche Förderbeiträge enthält. Auf dieser Grundlage werden die Sanierungsmassnahmen ins Budget aufgenommen.
Gebäude im Finanzvermögen
Die Bewirtschaftung der Immobilien im Finanzvermögen erfolgt gemäss gesetzlichem Auftrag nach wirtschaftlichen Kriterien unter Berücksichtigung weiterer gesetzlicher Vorgaben wie zum Beispiel die Vorbildfunktion der öffentlichen Hand bezüglich Energie. Die Sanierungsplanung für die Liegenschaften im Finanzvermögen erfolgt durch die Spezialisten der Abteilung Immobilien. Diese beurteilen, wann ein GEAK sinnvoll ist, zum Beispiel, weil dies eine Voraussetzung für Beiträge des kantonalen Energieförderprogramms ist.
Der GEAK liefert Informationen zum Nutzen energetischer Massnahmen und auch zu deren Kosten. Entsprechend ist im Einzelfall abzuwägen, welche Massnahmen aus einer Gesamtsicht machbar und sinnvoll sind. Abweichungen von den Richtlinien Energie und Bauökologie können unter anderem beantragt werden, wenn eine Unverhältnismässigkeit bei den zu ergreifenden baulichen Massnahmen und Kosten besteht (Mehrkosten über den Lebenszyklus >20 %, ohne Berücksichtigung externer Effekte).Für die Sanierung des “Park Casinos” hat der Stadtrat beschlossen, einen GEAK machen zu lassen. Angesichts des in den vergangenen Jahrzehnten aufgestauten Investitionsbedarfs und unter Berücksichtigung der finanziellen Möglichkeiten stehen bei der Sanierung von Liegenschaften im Finanzvermögen oft andere Fragestellungen, beispielsweise bezüglich Nutzung und Gebrauchstauglichkeit, im Vordergrund und nicht energetische Aspekte.
4. Fazit
Mit dem Postulat wird der Stadtrat aufgefordert, die Energieeffizienz der städtischen Liegenschaften zu überprüfen und abzuklären, ob mit dem GEAK, insbesondere für die städtischen Liegenschaften im Finanzvermögen, ein umfassendes System zur Beurteilung und Verbesserung der Energieeffizienz und der Unterhaltsplanung einzuführen sei. Der Stadtrat ist sich bewusst, dass die Beurteilung des Energieverbrauchs und der Wirkung von Sanierungsmassnahmen wichtig ist für einen wirkungsvollen und effizienten Einsatz der Mittel für den Gebäudeunterhalt.
Als umfassendes System für die Unterhaltsplanung und Verbesserung der Energieeffizienz ist die Energiebuchhaltung das richtige Instrument und nicht der GEAK. Die Energiebuchhaltung liefert ein Monitoring der Verbrauchsentwicklung und eine Erfolgskontrolle von Energiesparmassnahmen über den gesamten Gebäudebestand. Die Kommunikation von Verbrauchswerten ist zudem Basis für ein energiesparendes Verhalten der Gebäudenutzer und um dies aufzeigen zu können.
Der GEAK Plus kann ein hilfreiches Instrument sein, wenn es darum geht, den Energiehaushalt eines Gebäudes anhand einer gesamtheitlichen Betrachtung ökologisch und wirtschaftlich zu optimieren. Wie erläutert, werden diese beiden Instrumente für die Gebäude im Verwaltungsvermögen bereits eingesetzt, im Finanzvermögen der GEAK Plus punktuell.
Der Stadtrat ist bereit, das Postulat entgegenzunehmen und die Ausweitung der genannten Instrumente auf die Liegenschaften im Finanzvermögen zu prüfen. Das Ergebnis dieses Prüfungsauftrags soll im Rahmen des Berichts zu den hängigen Motionen und Postulaten erläutert werden.